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    法大觀點:出賣人“以房抵債”后又將房屋出售給第三人致使買受人不能實現合同目的須承擔不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償責任

    時間:2020-03-15來源:法大律師官網

    最高人民法院《商品房買賣合同司法解釋》第八條針對出賣人先賣后抵和一房數賣致使買受人不能實現合同目的的兩種惡意違約行為的法律后果做了規定,其中包括惡意違約的出賣人須承擔不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償責任。在司法實踐中,對司法解釋中規定的典型行為的理解與適用自無爭議,然而對出賣人以房抵債后又將房屋出售給第三人致使買受人不能實現合同目的的違約行為能否適用懲罰性賠償責任卻存在分歧。然而,實務中這類案件卻不少見,所以這一問題的澄清,實屬必要。

    一、關于《商品房買賣合同司法解釋》第八條規定的理解

    《商品房買賣合同司法解釋》第八條規定具有下列情形之一,導致商品房買賣合同目的不能實現的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:(一)商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;(二)商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人。” 

    最高人民法院民一庭在編著的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》一書中明確提到,本條規定了應當適用懲罰性賠償責任的兩種惡意違約行為,即出賣人先賣后抵和一房數賣兩種惡意違約行為。之所以做出如此懲罰性賠償規定,是因為司法實踐中該兩種惡意違約行為較為普遍,嚴重損害了買受人的利益,而現行民法對此沒有有力的懲罰性規定,導致這種不誠信的行為大量出現,影響了社會經濟的發展和社會秩序的安定。所以,在商品房買賣合同糾紛中是否適用懲罰性賠償的規定,取決于出賣人的行為是否有出賣人先賣后抵和一房數賣兩種惡意違約行為致使買受人不能實現合同目的。

    二、最高人民法院指導案例關于通過以房抵債” 演化而來商品房買賣合同的效力認定

    最高人民法院在第15批指導案例72號,即湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴新疆鄂爾多斯彥海房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案中,最高人民法院對于通過以房抵債” 演化而來商品房買賣合同的效力,做出了認定:“借款合同雙方當事人經協商一致,終止借款合同關系,建立商品房買賣合同關系,將借款本金及利息轉化為已付購房款并經對賬清算的,不屬于《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規定禁止的情形,該商品房買賣合同的訂立目的,亦不屬于《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條規定的‘作為民間借貸合同的擔?!?,在不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規定情形的情況下,該商品房買賣合同具有法律效力。但對轉化為已付購房款的借款本金及利息數額,人民法院應當結合借款合同等證據予以審查,以防止當事人將超出法律規定保護限額的高額利息轉化為已付購房款。

    在指導案例中,我們可以看到針對指導案例中以房抵債的情形,法院關注的重點在借款合同轉為商品房買賣合同是否是雙方的真實意思表示以及本金和利息數額轉化為已付購房款過程中本金及利息的認定。如果不違反法律的規定,那么該類商品房買賣合同完全是具有法律效力的,對當事人雙方具有約束力。

    而且值得注意的是,司法實踐中違背指導性案例的判決是可被推翻的。

     

    三、關于以房抵債后又將房屋出售給第三人能否適用《商品房買賣合同司法解釋》第八條規定,司法實務的處理方式

    最高人民法院(2014)民申字第26號民事裁定書

    最高人民法院認為,關于以房抵債事實的認定問題。宏亞公司是鹽池縣花馬池鎮東順園一期住宅小區的建設工程的開發商,張志東掛靠宏亞公司承建該小區的建設工程,孫文華承包該小區的水、暖、電部分工程。因張志東拖欠孫文華的部分工程款,張志東用該小區的三套樓房抵頂欠孫文華的工程款,孫文華將其中的一套賣給高文智,雙方簽訂房屋買賣合同,高文智如約支付了購房款245000元。2010108日,宏亞公司與高文智簽訂商品房買賣合同,并出具收款收據。

    2010108日宏亞公司與高文智簽訂《商品房買賣合同》并出具收款收據是對其與張志東之間、張志東與孫文華之間用案涉房屋抵頂工程款以及孫文華將案涉房屋出售給高文智行為的認可,雖然宏亞公司未直接收取高文智的購房款,但是其用案涉房屋抵頂欠張志東的工程款,這種以房抵債應視為收取購房款的一種形式,故宏亞公司主張未收取高文智的購房款與事實不符?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條的適用前提是買受人向出賣人支付了購房款,但未限定購房款的支付形式,如前所述,宏亞公司用以房抵債的形式收取購房款,應視為買受人向出賣人支付購房款。因此二審法院適用上述條款作出判決并無不當。

    不僅最高人民法院如此處理,而且我們所檢索到高級人民法院的判決觀點也與最高人民法院一致,如湖北省高級人民法院(2017)鄂民終1039號民事判決書、吉林省高級人民法院(2018)吉民終533號民事判決書、河南省高級人民法院(2016)豫民終第404號民事判決書、廣東省高級人民法院(2018)粵民再376號民事判決書等判決均作出了相同的認定。

    綜上所述,我們認為通過以房抵債演化而來的商品房買賣合同,也是合法有效的,對當事人雙方具有約束力?!渡唐贩抠I賣合同司法解釋》第八條規定的目的是為了懲罰一房數賣的惡意違約行為;所以在司法實踐中,大部分法院,尤其是最高人民法院和高級人民法院對于出賣人以房抵債后又將房屋惡意出售給第三人致使買受人不能實現合同目的的違約行為直接適用了《商品房買賣合同司法解釋》第八條規定,判令出賣人承擔懲罰性賠償責任。

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