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    李金橋等三人訴宣武區國土資源與房屋管理局撤銷行政裁決勝訴案

    時間:2009-05-03來源:

     

    我所律師李維代理李金橋等三人訴宣武區國土資源和房屋管理局行政裁決撤銷案,宣武區人民法院采信了律師的代理意見,撤銷了被告作出的行政裁決書。下面為該案代理詞。
     
     
    李金橋、李金、李金生訴宣武區國土資源和房屋管理局
    行政訴訟代理意見
     
    尊敬的審判長、審判員:
    依照法律規定,李維律師和李建成律師受原告李金橋、李金良、李金生的委托參與本案訴訟活動。開庭前,我聽取了被代理人的陳述,查閱了本案案卷材料,進行了必要的調查?,F發表如下代理意見:
    一、被告北京市宣武區國土資源和房屋管理局作出的宣國土房管裁字(2004)第315號(李金橋)、宣國土房管裁字(2004)第313號(李金良)、宣國土房管裁字(2004)第312號(李金生)三份裁決書嚴重違反法定程序
     
    (一)依據建設部2003年12月30日頒發的《城市房屋拆遷管理條例》第五條規定:拆遷人申請行政裁決的,應當提交下列材料:
    1.            申請裁決書
    2.            法定代表人的身份證明
    3.            被拆遷房屋權屬的證明材料
    4.            被拆遷房屋的評估報告
    5.            對被申請人的補償安置方案
    6.            申請人與被申請人的協商記錄
    7.            未達成協議的被拆遷人的比例及原因
    8.            其他與裁決有關的資料
    而根據被告提交的證據材料,我們可以看出,在被告作出上述裁決的過程中,拆遷人(申請人)提供的材料僅僅包括“裁決申請書”(證據目錄17)、“被拆遷房屋權屬的證明材料”(證據目錄12)、“對被拆遷房屋的評估報告”(證據目錄13)。而其他應當提供的申請人的法定代表人的身份證明”、“對被申請人的補償安置方案”、“申請人與被申請人的協商記錄”以及“未達成協議的被拆遷人的比例及原因”四份必須提交的資料都沒有提供給被告。在這種情況下,被告應當依法駁回拆遷人(申請人)的申請。但是被告不僅僅接受了了拆遷人(申請人)的申請,并在缺少相關資料的情況作出了錯誤的裁決。程序上的保證是對實體的最大保證。正是被告在接受拆遷人(申請人)的申請時沒有依法履行自己的審查義務,才導致了以后作出了錯誤的裁決 。
     
    (二)依據《城市房屋拆遷管理條例》第七條規定:未達成拆遷補償安置協議戶數較多或者比例較高的,房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前,應當進行聽證。在被告受理拆遷人(申請人)的申請時,因為沒有依照規定要求其提供“未達成協議的被拆遷人的比例及原因”,因此是否在受理裁決前要進行聽證是不明確的,而在這種不明確的狀態下,被告卻仍作出了裁決。實際上,沒有達成安置補償協議戶數上比較高的,因此被告的行為剝奪了原告進行聽證的權利。  其在程序上是一種嚴重違法行為。
     
    (三)依據《城市房屋拆遷管理條例》第十條第五款的規定,經調解,達成一致意見的,出具裁決決定書;達不成一致意見的,房屋拆遷管理部門應當作出書面裁決。部分事項達成一致意見的,裁決時應當予以確認。書面裁決必須經房屋拆遷管理部門領導班子集體討論決定。
    依據該條的規定,書面裁決決定必須要有房屋拆遷管理部門領導班子集體討論決定,之所以這樣規定,是為了保證拆遷裁決決定的正確性和準確性,有利于保證裁決的質量。但是,從被告提交的證據來看,并沒有證據證明經過了房屋拆遷管理部門領導班子集體討論。
    二、被告北京市宣武區國土資源和房屋管理局作出的宣國土房管裁字(2004)第315號(李金橋)、宣國土房管裁字(2004)第313號(李金良)、宣國土房管裁字(2004)第312號(李金生)三份裁決書嚴重違反實體法律規定。
     
    (一)依據《城市房屋拆遷管理條例》第十條第四款的規定:核實補償安置標準。當事人對評估結果有異議的,且未經過房屋所在地房地產專家評估委員會鑒定的,房屋拆遷管理部門應當委托專家評估委員會進行鑒定,并以鑒定后的估價結果作為依據。
    依據該條款的規定,對評估結果有異議的,房屋拆遷管理部門應當委托專家評估委員會進行鑒定。并以該鑒定后的估價結果作為依據。在本案中,原告與拆遷人之間主要的爭議就是集中在評估結果上,并且該結果并沒有經過房屋所在地的房地產專家委員會進行鑒定。因此,在拆遷人(申請人)提出申請后,被告應當委托房屋所在地的房地產專家委員會進行鑒定,并以該鑒定后的估價結果作為依據來進行裁決。
    而被告作出的三分裁決書,都沒有經過房地產專家委員會的鑒定,其裁決的結果都是依據的拆遷人(申請人)提供的評估報告中所列的評估結果。其行為嚴重違反了上述法律法規的相關規定。
     
    (二)依據《城市房屋拆遷管理條例》第14條最后一款的規定:行政裁決規定的搬遷期限不的少于15天。而被告在三份裁定書上,確定的搬遷日期僅僅是3日。遠遠少于上述條例規定的最底期限15天。
     
    三、本案中的幾個重點問題
     
    (一)法律法規的適用問題
     
    1、應當適用《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》
     
    《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》建住房[2003]252號于2003年12月30日頒發,其第二十七條規定本規程自2004年3月1日起施行。因此2004年以后,對于城市房屋拆遷的行政裁決應當適用該規程。被告作出的裁決是在2005年,因此應當適用該規程。被告在開庭開始也承認適用該規程。
     
    2、應當適用對《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》第十條第四款的規定
     
    城市房屋拆遷行政裁決工作規程》第十條第四款的規定:核實補償安置標準。當事人對評估結果有異議的,且未經過房屋所在地房地產專家評估委員會鑒定的,房屋拆遷管理部門應當委托專家評估委員會進行鑒定,并以鑒定后的估價結果作為依據。
    依據該條的規定,只要是當事人對評估結果有異議,且未經過房屋所在地地產專家評估委員會鑒定的,房屋拆遷管理部門就應當委托專家評估委員會進行鑒定。并沒有規定是否必須要在收到《房屋拆遷評估報告》之日起20日向區縣國土資源和房屋管理局提出復核申請。收到《房屋拆遷評估報告》之日起20日向區縣國土資源和房屋管理局提出復核申請,逾期不受理的規定是出自與北京市國土資源和房屋管理局京國土房管拆[2002]62號文件,該規定很明顯與建設部2003年12月30日頒發的《城市房屋拆遷管理條例》第十條第四款相沖突,依據上位法優與下位法的原理,應當適用建設部《城市房屋拆遷管理條例》的規定,而非是適用北京市國土資源和房屋管理局的京國土房管拆[2002]62號文件。
     
    (二)估價報告的效力問題。
     
    拆遷補償安置的核心問題是對拆遷房屋的房地產市場估價。城市房屋拆遷估價是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額,根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素,對其房地產市場進行的評估。拆遷房屋的評估是對被拆遷房屋價值的客觀評價,評估報告往往被作為補償協議或補償裁決的基礎。
    本案中北京宣房房地產評估有限公司出具的評估報告不能作為確定拆遷補償的標準。其理由如下幾點:
     
    1、報告認定的被評估人所在地區為四類地區是錯誤的
     
    原告(被拆遷人)擁有的被拆遷房屋位于北京市確定的拆遷的三類地區,在庭審中原告提供了有北京市建設委員會提供的確定拆遷地區級別的圖紙來對這一事實加以佐證。被告對這一證據并未否認,并對這一證據進行了質證,對該證據的真實性并無異議,只是認為應當適用北京市國土局。而且,根據行政訴訟證據規則,被告對其拆遷地區屬于幾類地區負有舉證的責任。而北京宣房房地產評估有限公司出具的評估報告卻將該原告所在的地區以四類地區進行了評估,其評估結果當然是錯誤的。
     
    2、評估報告到期后,不能進行延期。
     
    即便是該評估報告的評估結果沒有問題,但其已經于2004年12月16日到期,根據國家標準《房地產估價規范》的規定,估價報告有效期一般為1年,即從出具估價報告之日起1年內有效。估價機構對估價報告有效期的規定可以短于1年,但不應長于1年。
    實際上,北京宣房房地產評估有限公司出具的評估報告有效期延期的說明是在該評估報過期后,因為原告(被拆遷人)與被拆遷人因為達不成拆遷協議而后補充的說明。其不能作為評估報告可以延期的依據。資產評估的估價時點原則要求估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。對于同一個評估對象,在經過了幾年后,其價值必然發生變化。當然不能用幾年前的評估結果來作為現在的評估物的價值。因此,該評估報告不能作為拆遷補償的依據,應當對拆遷房屋依法重新進行評估,并以該新的評估結果作為訂立補償協議的依據。
     

     

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